외국인 수도권 주택 구입 제한 실거주 의무화 시행

최근 부동산 시장에서 외국인의 주택 매입이 사회적 이슈가 되고 있습니다. 정부는 투기성 외국인 자금 유입을 막기 위해 외국인 수도권 주택 구입 제한 조치를 본격 시행합니다. 오는 26일부터 서울과 수도권 대부분 지역에서는 외국인이 실거주 목적이 아닌 경우 주택 구입이 불가능해집니다.

이번 대책은 단순한 규제가 아니라 주거 안정과 투기 차단을 위한 정책이라는 점에서 큰 의미가 있습니다. 그렇다면 외국인 수도권 주택 구입 제한의 주요 내용은 무엇일까요?

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외국인 수도권 주택 구입 제한, 왜 필요했나

최근 몇 년간 외국인 자금이 서울, 인천, 경기 지역의 아파트 매입에 활용되면서 집값 상승을 부추긴다는 지적이 이어졌습니다. 특히 해외에서 유입된 자금의 출처가 불분명하거나 투기성 자금이라는 우려가 커지면서, 정부는 강력한 규제를 통해 외국인의 무분별한 주택 거래를 제한하기로 했습니다.

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토지거래허가구역 지정

국토교통부는 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울 전역, 인천 7개 구, 경기도 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

• 지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (1년)
• 향후 시장 상황에 따라 연장 가능

토지거래허가구역에서는 외국인이 주택을 매수하려면 반드시 사전 허가를 받아야 하며, 허가 없는 거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.

실거주 의무 조건

외국인 수도권 주택 구입 제한 정책의 핵심은 바로 실거주 의무입니다.

• 허가 후 4개월 이내 입주
• 주택 취득 후 2년간 실거주
• 위반 시: 시·군·구청장이 3개월 내 이행 명령 → 불이행 시 이행강제금 부과

이행강제금은 주택 취득가액의 10% 이내에서 차등 부과됩니다. 이처럼 강력한 규제는 단순히 소유 목적의 매입을 막고, 실질적으로 거주할 목적이 없는 외국인 투기를 차단하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

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자금출처 및 비자 유형 신고 의무화

이번 정책은 단순히 외국인 수도권 주택 구입 제한에 그치지 않고, 해외자금 출처와 비자 유형(체류 자격) 신고 의무를 강화했습니다.

현재는 투기과열지구 내 거래에만 자금조달계획서 제출이 의무였지만, 앞으로는 허가구역 내 모든 외국인 주택 거래에도 확대 적용됩니다.

• 해외자금 출처 기재
• 자금 증빙 서류 제출
• 비자 유형 및 체류 목적 신고

이로써 자금세탁, 불법 송금, 투기성 외화 유입 등을 원천적으로 차단하겠다는 의도가 담겨 있습니다.

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위반 시 제재와 조사 강화

외국인 수도권 주택 구입 제한 조치 위반 시에는 다음과 같은 제재가 뒤따릅니다.

1. 이행강제금 부과: 반복 부과 가능
2. 허가 취소 검토: 실거주 의무 불이행 시 거래 무효 가능
3. FIU(금융정보분석원) 통보: 자금세탁 의심 시 해외 FIU와 정보 공유
4. 국세청 통보: 해외 양도차익 과세 문제 발생 시 해외 과세당국까지 통보

즉, 단순히 규제를 넘어 국제적 공조를 통해 외국인의 투기성 거래를 실질적으로 막겠다는 점이 특징입니다.

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정부의 기대 효과

국토부는 이번 외국인 수도권 주택 구입 제한 조치가 외국인의 투기 수요를 차단하고, 내국인의 주거 안정에 기여할 것이라고 밝혔습니다.
특히 실거주 목적의 거래만 허용함으로써 “집은 투기의 수단이 아니라 생활의 기반”이라는 정책 기조를 강화했습니다.

이상경 국토부 제1차관은 “해외자금 유입을 통한 시장 교란 행위를 차단하고, 집값 안정과 국민 주거 복지에 기여하겠다”고 강조했습니다.

 

 

정리

• 시행일: 2025년 8월 26일
• 대상 지역: 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군
• 주요 내용: 외국인 주택 매입 시 4개월 내 입주, 2년간 실거주 의무
• 신고 의무: 해외자금 출처, 비자 유형, 자금조달계획서 제출
• 위반 시: 이행강제금 부과, 허가 취소, FIU·국세청 통보

이번 정책은 부동산 시장의 투기 세력을 억제하고 내국인의 주거 안정권을 지키는 중요한 전환점이 될 것으로 보입니다.

 

 

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