2025년 서울 부동산 시장은 ‘토지거래허가제(토허제)’라는 키워드를 중심으로 다시 한번 큰 혼란을 겪고 있습니다.
강남 3구와 용산구에 대한 규제를 한 달여 만에 해제했다가 다시 재지정하는 서울시의 정책 급변은 실수요자와 투자자 모두에게 적잖은 충격을 안겼고, 이에 따른 시장 과열, 거래 급증, 집값 상승 등의 반응이 즉각 나타났습니다.
이번 글에서는 토허제의 정확한 의미와 적용 조건, 2025년 해제와 재지정 배경, 정책에 대한 여론과 정치권 반응, 그리고 한남뉴타운 등 새로운 주목 지역과 시장 전망까지 구체적으로 정리해 드립니다.
📌 토허제란? 정확한 의미부터 짚어보기
‘토허제’는 토지거래허가제의 줄임말로, 부동산 시장의 투기 과열을 막고 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하기 위해 도입된 제도입니다.
1978년 처음 시행된 이 제도는 일정 지역 내 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때, 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 하며, 허가 없이 이루어진 거래는 무효로 간주됩니다.
✅ 토허제의 주요 적용 조건
- 무주택 세대주 혹은 기존 주택 처분 조건 충족자
- 2년 이상 실거주 요건 (단기 투자 불가)
- 계약 후 3개월 내 잔금 납부, 6개월 내 실입주
- 조합 설립 재건축 단지의 경우 10년 보유 + 5년 거주 요건
- 갭투자 금지: 전세를 끼고 집을 사는 행위 불허
이 제도는 과거에도 몇 차례 시행·완화되었으며, 시장 흐름에 따라 정부가 상황에 맞춰 선별적으로 지정하고 해제할 수 있도록 설계되어 있는 제도입니다.
🗓️ 2025년 서울시의 해제와 재지정 과정
▶ 2월 12일: ‘잠삼대청’ 해제
서울시는 2025년 2월 12일, 부동산 거래 활성화를 명분으로 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동을 포함한 291개 아파트 단지에 대한 토허제를 전격 해제했습니다.
당시 오세훈 시장은 “재산권 제한은 최소화되어야 하며, 시장 기능에 맡기는 것이 바람직하다”는 입장을 밝혔습니다.
▶ 3월 19일: 정책 ‘급반전’, 강남3구+용산구 전면 재지정
하지만 해제 이후 시장 반응은 기대와 달랐습니다.
집값은 빠르게 오르고, 거래량은 폭발하며, 갭투자자까지 대거 유입되는 양상이 벌어졌습니다.
결국 불과 35일 만에, 서울시는 정책을 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파) 전체와 용산구 전체를 토허제 재지정했습니다.
📈 해제 이후 나타난 시장 변화
해제 직후 부동산 시장은 빠르게 반응했습니다.
| 지표 | 해제 전 | 해제 후 | 변화 |
| 거래량 | 107건 | 184건 | +72% |
| 평균 거래가 | 27.2억 원 | 28.2억 원 | +1억 원 (3.7%) |
| 갭투자 의심 거래 | 61건 | 134건 | +2.2배 |
일부 단지에서는 불과 몇 주 만에 6~7억 원의 급등이 나타났으며, 강남, 서초, 송파는 전국 평균 상승률을 압도하는 변동을 보였습니다.
📍 2025년 토허제 재지정 세부 내용
- 재지정 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체
- 적용 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월, 연장 가능)
- 적용 대상 단지: 약 2,200개 단지, 40만 가구
- 예외 대상: 분양 예정 아파트, 미분양 주택
⚖️ 서울시 해명 vs 시장 현실
서울시는 초기에 “거래량은 늘었지만 실거래가 상승은 제한적”이라는 입장을 고수했습니다.
하지만 갭투자 확산과 거래 폭증 등 현실과 괴리된 해명이라는 비판이 잇따랐고, 결국 오세훈 시장은 “정책 실패를 겸허히 인정한다”는 발표를 통해 재지정을 공식화하게 됩니다.
🗣️ 정치권과 전문가 반응
- 유승민 전 의원: “문재인 정권의 실패를 반복하는 바보 같은 결정… 해제가 불난 집에 기름을 부은 격”
- 권성동 국민의힘 원내대표: “재지정은 불가피했지만, 해제 자체가 섣불렀다”
- 시장 전문가들: “정책 신뢰성, 일관성 부족이 시장 불신 초래… 향후 정책 판단에 정치적 고려가 개입된 것 아니냐는 우려도”
🏘️ 예외 대상: 분양 아파트는 오히려 ‘기회’?
이번 토허제 재지정에서 신규 분양 아파트는 제외되며, 투자자들과 실수요자들의 눈길이 분양시장으로 쏠리는 현상이 나타났습니다.
▶ 수혜 가능 지역
- 강남권: 반포, 개포, 대치 재건축 분양 예정지
- 송파구: 잠실주공 리모델링, 문정동 등
- 용산구: 한남뉴타운, 이촌동 등
분양 아파트는 전매제한 외 별다른 실거주 의무가 없어 청약경쟁률 급등 가능성이 예상됩니다.
🌆 대체 투자처로 주목받는 한남뉴타운
특히 한남뉴타운은 용산구에 위치하고 있지만 대부분이 단독주택, 빌라 기반의 재개발 구역으로, 이번 토허제 규제를 직접적으로 적용받지 않습니다.
또한 4구역, 5구역 등은 아직 관리처분인가 전 단계로, 매매 제한이 없어 ‘틈새 투자처’로 급부상하고 있습니다.
“한남뉴타운은 아파트 공급이 적어 호가 조정 없이 매수 대기 수요가 여전하다” – 지역 공인중개사
🔮 향후 전망: 시장은 어떻게 움직일까?
- 단기: 규제 영향으로 거래량 둔화, 가격 조정 가능성
- 중기: 실수요·투자자 모두 관망세로 전환, 분양시장 활성화
- 장기: 정책의 일관성 회복 여부, 금리 흐름, 공급 물량이 핵심 변수
✅ 부동산 정책은 '예측 가능성'이 생명
이번 서울시의 토허제 정책 번복은 단순한 규제 조치를 넘어 정책 신뢰도와 시장 예측력에 큰 타격을 주었습니다.
실수요자든 투자자든, 지금은 정책 흐름을 면밀히 분석하고 신중한 선택이 필요한 시기입니다.
부동산 시장의 중심은 결국 '신뢰'와 '예측 가능성'입니다.
제대로 된 방향 설정 없이 반복되는 정책 오락가락은 시장 불안을 키우는 지름길일 뿐입니다.